תמ"א 38 – איך מתחילים?

המדריך שיעשה לכם סדר ויעזור לכם לצאת לדרך חדשה

אתם גרים כבר שנים באותו הבניין עם אותם השכנים, זוכרים איפה בדיוק נמצאת המדרגה השבורה בין קומה 2 ל-3,יודעים במדויק כמה זמן ייקח לתאורה בחדר המדרגות להיכבות. ואז אתם  נתקלים בעוד פרויקט של תמ"א 38 וחושבים – אולי הגיע הזמן שגם אנחנו נקדם פרויקט כזה אצלנו?

פרויקט תמ"א 38 לא מפחיד כמו שהוא נשמע, להיפך – זו יכולה להיות הדרך שלכם לשפר את רמת החיים, להעלות את ערך הדירה ולהיות מוגנים במקרה של רעידת אדמה.

שנייה לפני שאתם יוצאים לדרך – הכנו לכם מדריך פשוט שמסביר מהם השלבים הראשונים בדרך לפרויקט תמ"א 38 ומה חשוב לא לשכוח בתהליך.

השלב הראשון: התנעת התהליך – התאגדות הדיירים ובחירת נציגות

זהו  השלב המורכב מכולם שדורש התייחסות עדינה ורגישה ולכן חשוב לעשות אותו בחוכמה. בבניין המשותף גרים דיירים שונים זה מזה – משפחות צעירות לצד קשישים, בעלי דירה שמשכירים את הנכס, דיירים בדירת הגן או בדירות גג, ובקיצור אנשים מגוונים שלכל אחד דרישות ורצונות שונים ולא מעט חששות.

מה עושים?

1.   יוצרים עניין ומשוחחים קודם בפרטיות עם הדיירים בעלי פוטנציאל העניין הגדול ביותר לפרויקט. לאחר שמתגבשת קבוצה בעלת עניין יהיה קל יותר לצרף דיירים נוספים.
2. מומלץ להגיע להסכמה עקרונית של כל דיירי הבניין, אך לפעמים זאת משימה קשה ולכן חשוב להגיע לפחות למינימום הנדרש בחוק – 67% מהדיירים כאשר מדובר על תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) ו 80% כאשר מדובר על תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) ולהבחין מתי הלחץ שלכם עלול ליצור אנטגוניזם ולהניח לעניין בשלב זה.
3.   כנסו את הדיירים למפגש – חשוב שכל דיירי הבניין יקחו חלק בתהליך גם אם הם לא מסכימים בתחילה. חשוב לא ליצור פילוג בין הדיירים ולחשוף את כל המידע לאורך כל הדרך. שקיפות היא תנאי חשוב לקידומו והצלחתו של הפרויקט.
4.   בחרו נציגים בעלי עניין ולא פחות חשוב – זמן, שיוכלו לייצג את דיירי הבניין מעתה בכל התהליך מול הגורמים הרלוונטיים.

השלב השני: קצת שיעורי בית

לאחר שרוב הדיירים הביעו נכונות ורצון לחידוש ושדרוג הבניין, חשוב להבין וללמוד את הנושא. אל תיבהלו, לא נדרש מכם להתמחות בתחום הנדל"ן והתמ"א – אבל כן מומלץ בשלב הזה להתייעץ עם בעלי מקצוע ולשאול שאלות. הידע הזה גם יסייע לכם בהמשך לענות על שאלות הדיירים המתלבטים וגם לסנן יזמים שתרגישו שהם לא מספיק מקצועיים.

מה חשוב לברר?

1.      המצב התכנוני  – מהי מדיניות העירייה ביחס לפרויקט שכזה באזור המגורים שלכם

2.      מהם התמריצים להם הבניין זכאי במסגרת חיזוק הבניין? איזה מהם ניתן ליישם בבניין שלכם? האם פרויקט של הריסה ובניה מחדש ישים במקרה שלכם?

3.      הכדאיות הכלכלית בפרויקט – מה ההשבחה לדירותיכם במסגרת פרויקט כזה?

4.      איך מתבצעת ההתקשרות עם חברה יזמית?

5.      וגם היבטי מיסוי הקשורים בביצוע הפרויקט.

תוכלו לחלק את המשימות ביניכם ולאחר מכן שבו יחד והעבירו את המידע ביניכם. כך תחסכו זמן ותתמחו כולכם בכל הנושאים.

השלב השלישי: ריכוז הדרישות שלכם לצד ההתנגדויות

אתם כבר מתקרבים לאמצע הדרך – זהו השלב לנסח מסמך ובו כל הדרישות שלכם כדיירי הבניין, יחד עם ההתנגדויות והחששות שעולים.
חשוב שהמסמך יהיה מפורט ככל האפשר – כנסו את הדיירים והעלו על הכתב את כל הדרישות והרצונות. הקפידו שכל הדיירים ייקחו חלק בתהליך כך תוכלו לייצג אותם כראוי מול החברה היזמית, ומול עו"ד והמפקח מטעמכם ותמנעו מהתנגדויות מפתיעות ולא צפויות שיצוצו בהמשך מדיירים שלא השתתפו. את הדרישות של הדיירים התאימו למה שמתאפשר בשטח – לאור מה שלמדתם בשלב הקודם.

במיוחד לגבי דיירים שמתנגדים – חשוב לברר ולכתוב מהו המענה שאותו ירצו לקבל בכדי להסכים לפרויקט. אל תבטיחו דבר והסבירו שלא ניתן יהיה להגיע למצב שבו הדרישות של כולם ייענו במדויק, אך המטרה המשותפת של כולם היא שדרוג רמת החיים וערך הנכס.

השלב הרביעי: פנייה ליזמים לקבלת הצעות

רבים טועים לחשוב שזהו השלב הראשון בתהליך – אך אם תגיעו לשלב הפנייה ליזמים לפני שהשגתם את הסכמה עקרונית מהדיירים ולפני שחקרתם את הנושא, אתם עלולים למצוא את עצמכם משיגים את התוצאות ההפוכות – דיירים זועמים בבניין על תוכניות מאחורי גבם ויזמים שינצלו את חוסר הידע שלכם לטובתם.

עכשיו כשאתם כבר בעניינים – ביצעתם מחקר ואתם מכירים את המונחים המקצועיים, כדאי לפנות ולהיפגש עם נציגים של מספר חברות רציניות. בפגישות שאלו כמה שיותר שאלות ונסו לרכז את הדברים החשובים שייאמרו בשיחה.

בזכות "שיעורי הבית" שהכנתם תדעו כבר לשאול שאלות מתאימות וללמוד על מקצועיותם של הנציגים על פי תשובותיהם. זהו שלב חשוב שיסייע לכם להשלים ידע חיוני בקשר לפרויקט – מכל מפגש כזה תוכלו ללמוד טוב יותר על האפשרויות והמשמעויות השונות. חשוב לקבל מכל חברה איתה נפגשתם הצעה כתובה המיועדת לבניין שלכם באופן ספציפי שתיתן מענה מיטבי לרשימת הצרכים אותה גיבשתם בשלב הקודם.

למה חשוב לשים לב בשלב הזה?

1.      פנו ליזמים שביצעו פרויקטים דומים לשלכם ורצוי גם באזור מגוריכם

2.      חיפוש קצר בגוגל יסייע לכם להתרשם מפרויקטים שביצעו היזמים

3.      המלצות המלצות והמלצות – לא כאלו שמצאתם ברשת ועשויות להיות לא אמינות. שאלו חברים, מכרים, דיירים בבניינים באזור המגורים שהיו מרוצים מההתנהלות ומתוצאות הפרויקט שלהם.

4.      מקצועיות – שליטת היזם בכלל האספקטים של הפרויקט. תחום תמ"א 38 הוא מורכב וטומן בחובו עולמות תוכן רבים ומגוונים, חשוב כי תתרשמו שהחברה היזמית מנוסה ומתמחה בסוג כזה של פרויקטים.

השלב החמישי: סינון ההצעות ובחירת יזם בהצבעת הדיירים

כעת, כשיש בידכם פניות מיזמים וקבלנים זה הזמן לשבת ולערוך סינון. בשלב הראשון נפו את ההצעות שכתובות בצורה לא מקצועית, סמכו על תחושת הבטן שלכם בעניין – הסירו למשל הצעות שאינן מפורטות מספיק או כאלה שנראות כמו הצעות גנריות שנכתבו ללא התאמה לבניין שלכם וללא לימוד מאפייניו המיוחדים של הנכס.

בדקו האם ליזמים שהגישו הצעות יש היסטוריה של תביעות או חובות – גם פה חברכם גוגל יסייע בקלות.

חשוב מאוד: אל תחתמו על שום מסמך בשלב הזה טרם קיבלתם ייעוץ משפטי מעו"ד המתמחה בתחום.

לאחר שתסננו את ההצעות שקיבלתם, כנסו את בעלי הדירות למפגש אליו תזמנו את שני היזמים העדיפים מבין המציעים. לאחר שכל אחת מן החברות היזמיות תציג את עצמה ואת הצעתה לכלל בעלי הדירות, קיימו הצבעה שקופה לבחירת החברה איתה תרצו לקיים את הפרויקט.

בסופו של דבר חשוב שהיזם שבו בחרתם יענה על הסעיפים האלו:

1.      ניסיון רלוונטי בפרויקטים דומים

2.      מקצועיות וידע – שימו לב שהיזם שולט בחומר ויודע לענות בצורה מקצועית על שאלותיכם

3.      ליזם יש המלצות טובות ומהימנות

4.      ליזם יש הוכחות לפרויקטים שהסתיימו בהצלחה – מומלץ לשוחח עם הדיירים בבניינים

5.      ולא פחות חשוב – כימיה טובה אתכם, בעלי הנכס

נקודה למחשבה:

שימו לב שלא תמיד החברה שמציעה תמורה גבוהה יותר היא העדיפה. השתמשו בכל הידע שרכשתם בתהליך עד כה כדי לבחון בצורה ביקורתית את ההצעות שקיבלתם. נסו להקשות על המציעים כדי לבחון האם ניתן ליישם את כל מרכיבי ההצעה גם אם זה אומר שתשמעו לא רק את הדברים הנעימים לאוזן. במרבית המקרים התמורות תהיינה דומות בין החברות הטובות השונות, במקרה בו ישנה הצעה חריגה לטובה במרכיב מסוים זאת סיבה טובה להתעכב על כך. רק אם תשתכנעו כי יש ממש בהצעה וכי החברה המציעה אכן תוכל לעמוד בהתחייבות, תנו להצעה מקום אצלכם.

פרויקט תמ"א 38 יכול להיות מתנה נפלאה לבניין שלכם ולכל הדיירים – שדרוג הדירה ועלייה משמעותית בערכה, הגנה מפני אסונות טבע ורמת חיים גבוהה יותר.
חשוב לעשות את התהליך נכון ובצורה יסודית, ולבחור באנשי המקצוע הנכונים שיצעדו איתכם בדרך.
בהצלחה!

אתם מוזמנים לפנות אלינו ולהתייעץ – בכל שלב שבו אתם נמצאים בדרך.