זכויותיהם של הדיירים המבוגרים בתמ"א 38

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב email
שיתוף ב whatsapp

מאמר אורח במגזין מאת עו"ד ירדן אגם ממשרד גרומן ושות' – חברת עורכי דין

אחד השלבים המאתגרים בתחילת כל פרויקט תמ"א 38 הוא החתמת דיירי הבניין – מדובר בנושא עדין ורגיש שיש להתייחס אליו בהתאם. לכן חשוב מאוד שתכירו את זכויות הדיירים הקשישים בבניין (מעל גיל 80( ואת חובתכם כלפיהם.

ביום 11.07.2018 אושר בקריאה שנייה ושלישית תיקון לחוק פינוי בינוי (פיצויים), תשס"ו – 2006 ושינוי שמו לחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי). התיקון לחוק נועד להסדיר את היחסים שבין יזם לדיירים מתוך מטרה להגביר את האמון ואת שיתוף הפעולה בניהם על מנת לקדם פרויקטים של פינוי בינוי. עיקר התיקון לחוק עוסק באוכלוסייה המבוגרת ובהגדרת דייר שהוגדר עד כה כדייר סרבן.

בהתאם לתיקון לחוק, כל דייר שבמועד חתימת הסכם לחיזוק הבניין ותוספת בנייה (תמ"א 38/1) על פי תכנית החיזוק בין היזם לבין ראשון הדיירים בבניין הינו קשיש על פי הגדרת החוק לעניין זה דהיינו שגילו מעל 80 , לא ייחשב כדייר סרבן ולא ניתן יהיה לתבוע אותו בגין כך, ובלבד שהיזם הציע לו לקבל מגורים חלופיים לתקופת ביצוע העבודות.

בהתאם לתיקון לחוק, כל דייר שבמועד חתימת הסכם פינוי בינוי בין היזם לבין ראשון הדיירים בבניין הינו מעל גיל 75 והוא מתגורר בדירה בתקופה של לפחות שנתיים לפני מועד החתימה, לא ייחשב כדייר סרבן ולא ניתן יהיה לתבוע אותו בגין כך, ובלבד שהיזם הציע לו לקבל במקום דירת התמורה המוצעת על ידו אחת מהחלופות הבאות, לפי שיקול דעתו של היזם: קבלת שתי דירות קטנות בבניין החדש (חלף דירת תמורה בשטח גדול) או קבלת דירה קטנה ותוספת מזומן (על מנת לאזן את התמורות המוצעות לכלל הדיירים בבניין). בנוסף, היזם יהא רשאי, אך לא חייב, לאפשר לאותו דייר לוותר על דירת התמורה ובמקומה לבחור אחת מהאפשרויות הבאות: שהיזם ירכוש מאותו דייר את דירתו בהתאם לשווי הדירה החדשה, היזם יפנה את הדייר לדיור מוגן או שהיזם ירכוש לאותו דייר דירה חדשה בבניין אחר בשווי הדירה החדשה (על מנת לחסוך את מעבר הדירה הכפול).

במקרה של דיירים שגילם במועד חתימת הסכם פינוי בינוי על ידי ראשון הבעלים הינו מעל גיל 80, היזם יהיה מחויב (ללא שיקול דעת) להציע את האפשרות השלישית (לוותר על דירתם ולעבור לדיור מוגן, דירה אחרת או לרכוש את דירת התמורה) וזאת בנוסף לאפשרות של הישארות לגור בבניין, בין אם בדירה קטנה וקבלת מזומן או קבלת שתי דירות קטנות בבניין.

למותר לציין, כי בכדי שהפתרונות שניתנו לדייר המבוגר לא יפגעו בכדאיות הכלכלית של הפרויקט, תוקן בהתאם גם חוק מיסוי מקרקעין וחוק מס ערך מוסף על מנת להקטין ככל האפשר חשיפת מס בגין בחירה באחת מאפשרויות אלה ועל מנת שיזמים לא יחששו להיכנס לפרויקטים של פינוי בינוי שקיימים שם דיירים מבוגרים. כמו כן, על מנת שבחירת הדייר תהיה נטולת שיקולים מיסויים (שכן נכון להיום הוא יהיה חשוף לתשלום מס שבח ורכישה בגין עסקאות אלה), תוקן חוק מיסוי מקרקעין כך שהדייר המבוגר יהיה פטור מתשלום מס שבח ומתשלום מס רכישה בכל אחת מהחלופות שיבחר, וזאת בתנאים המפורטים בחוק.

כמו כן, על מנת למנוע החתמת הדיירים מדלת לדלת בשיטת "הפרד ומשול", ועל מנת להגביר את האמון בין הדיירים ליזמים, היזם יחויב לכנס את דיירי הבניין ולהציג את פרטי העסקה בפומבי. לפחות שבועיים ממועד החתימה על ההסכם, היזם ימסור לבעלי הדירות מסמך אשר בו יפורטו עיקרי הצעה, הבטוחות שהוא מציע לבעלי הדירות, וכן פרטים אודות ניסיונו המקצועי. המסמך ייכתב בשפה המובנת לכל דייר ובמידת הצורך המסמך יתורגם לשפתו של הדייר.

ככל שהיזם לא יכנס אסיפה או לא ימסור את פרטי ההצעה, הדיירים יוכלו לבטל את העסקה, כל עוד לא חתמו 40% מבעלי הדירות. סנקציה נוספת, היא מתן סמכות לממונה על הדיירים ברשות להתחדשות עירונית, לבטל עסקאות שנחתמו בשפה שלא מובנת לדיירים.

הכותב הוא עו"ד במשרד עוה"ד גרומן ושות’ המתמחה בתחום המקרקעין בכלל, ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט www.groman.co.il.

רוצים להתייעץ לגבי דיירים מבוגרים או בכל נושא אחר? אנחנו פה לכל שאלה

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב email
שיתוף ב whatsapp

מזמינים אותך להגיב ולשאול שאלות!

מאמרים נוספים במגזין תמ"א פלוס

סיטי פלוס - התחדשות עירונית

סיטי פלוס היא חברה בעל ניסיון רב בשיפור ושדרוג מבנים קיימים, מחלוצות תחום ההתחדשות העירונית. החברה הוקמה בשנת 2008 לאחר פעילות רבה בתחום הבנייה ושדרוג מבנים עם התמקדות במיקומים נבחרים במרכזי הערים.

סיטי פלוס פועלת בעיקר בערים הגדולות תל-אביב וירושלים, מתוך שאיפה להכניס את חווית המגורים היוקרתית פנימה אל תוך השכונות הוותיקות במרכזי הערים. אנו מאפשרים ללקוחותינו – בעלי הדירות הוותיקות ליהנות מחוויית מגורים ברמה גבוהה לצד כל ההנאות שנלוות למגורים בסמוך ללב המטרופולין.

האם הבניין שלכם מתאים לתמ"א?

פנו עכשיו למומחים של CityPlus לבדיקה ללא תשלום של הבניין שלכם.

דילוג לתוכן