מאמר אורח מאת עוה"ד דנה פליקר וזיו גרומן
מה קורה כאשר אתם רוצים להתחיל בפרויקט תמ"א אך הדירה מושכרת?
אנחנו שמחים לארח במגזין תמ"א פלוס את עורכי הדין דנה פליקר וזיו גרומן, במאמר שמסביר את השינוי בחוק השכירות ואיך הוא משפיע על בעלי דירות כאשר הם מעוניינים לבצע פרויקט תמ"א בבניין.
בקיץ 2017 תוקן חוק השכירות והשאילה תשל"א-1971 (להלן: "החוק") במטרה ליצור שוק שכירות הוגן יותר כלפי שוכרי הדירות. יצוין כי התיקון לחוק הנו קוגנטי, דהיינו אין להתנות על הוראותיו אלא לטובת השוכר (בדומה לחוק המכר (דירות) שם נקבע כי לא ניתן להתנות, אלא לטובת רוכש הדירה).
אחד השינויים אשר נכלל במסגרת התיקון עוסק באפשרות הצדדים לחוזה שכירות לסיים את תקופת השכירות טרם המועד הקבוע בחוזה (שלא בגין הפרת החוזה ע"י מי מהצדדים). כך, בסעיף 25יג'(א') לחוק נקבע כי תניה בחוזה שכירות למגורים המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו בטלה, אלא אם כן קיימת גם לשוכר זכות ביטול כאמור. משמעות התיקון הנ"ל היא שחוזי שכירות הכוללים הוראה המאפשרת למשכיר להודיע לשוכר, בהודעה חד צדדית, לפנות את המושכר בטלה, אלא אם גם לשוכר ישנה זכות להודיע על פינוי המושכר על ידו בהודעה חד צדדית.
התיקון הנ"ל מקבל חשיבות רבה בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 (הריסה ובנייה) לאור העובדה שאחת מההתחייבויות היסודיות של בעלי הדירות כלפי היזם בהסכמים אלה היא התחייבותם לפנות את הדירות הקיימות מכל אדם חפץ במועד שיידרשו לכך על ידי היזם (לרוב ניתנת לבעלי הדירות התראה מראש של 90 יום או 120 יום לאחר קבלת היתר הבנייה). בהתאם לכך, בעלי דירות רבים המשכירים את דירותיהם מכלילים בחוזה השכירות תניה לפיה הם רשאים להודיע לשוכר, באופן חד צדדי, על פינוי המושכר וזאת בהתראה של 90 יום. ואולם, לנוכח התיקון לחוק, המתואר לעיל, העדר התניה הדדית המאפשרת גם לשוכר להודיע על הפסקת חוזה השכירות מצדו מאיינת לחלוטין את אפשרות המשכיר לפנות את השוכר בנסיבות הנ"ל וכפועל יוצא מכך עלולים בעלי הדירות הנ"ל למצוא עצמם כמפרים את הסכם הפינוי בינוי/ הסכם התמ"א עליו חתמו.
לפיכך, בכדי להימנע מאי נעימויות מיותרות מומלץ מעתה ואילך להקפיד לכלול בחוזי השכירות תניה הדדית המאפשרת הן למשכיר והן לשוכר להודיע למשנהו על סיום תקופת השכירות מוקדם מהקבוע בהסכם השכירות, כאשר לפי הוראות סעיף יג' (ב) לחוק המשכיר יודיע לשוכר על ביטול חוזה שכירות 90 ימים מראש, לפחות, והשוכר יודיע למשכיר על ביטול החוזה בהתאם לתניה כאמור, 60 ימים מראש, לפחות.
הכותבים הם עורכי דין ממשרד גרומן ושות’ המתמחה בתחום המקרקעין בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט.
אתם מוזמנים להתייעץ איתנו בכל שאלה
