מאמר אורח מאת רו"ח עמית רחמן מחברת סיטי פלוס בשיתוף עו"ד שגיב רון ממשרד יאיר בנימיני
ברוכים הבאים לעולם מיסוי התמ"א. נכון, לא פשוט פה. אבל חשוב שתהיו בעניינים כדי שתוכלו לדבר בשפה הנכונה עם הגורמים הרלוונטיים ובעיקר כדי שתכירו את זכויותיכם בנושא.
פה בהמשך תמצאו את ההוראות הנוגעות למיסוי עסקאות תמ"א.
נתחיל בהתחלה – מה זה בעצם תמ"א 38?
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שמטרתה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. התוכנית מתייחסת למבנים שהיתר הבניה בגינם ניתן לפני יום 1.1.1980 ונחשבים מבנים הזקוקים לחיזוק.
מבחינת היבטי מס, ביצוע פרויקט תמ"א 38 מהווה למעשה מכירת זכויות בנייה הנוצרות כתוצאה מחיזוק הבניין ואשר שייכות לבעלי הדירות – ליזם, וזאת בתמורה לשירותי בנייה. ככלל בפרויקטים במסגרת תמ"א 38 מקובל כי חבות המס חלה על החברה היזמית תוך כך שבמקרים מסוימים בעלי הקרקע מתחייבים לעשות שימוש בפטורים שונים העומדים לרשותם.
מס שבח
לבעלי הדירות נוצרת חבות במס שבח בשל העובדה שערך הדירה עולה במסגרת מימוש התוכנית והוצאתו של פרויקט תמ"א 38 לפועל. לכן מתעוררת השאלה האם יש לשלם מס שבח, או שניתן לקבל פטור? כאשר מדובר בתמ"א 38/1, חוק מיסוי מקרקעין קובע פטור ממס שבח במכירת זכויות ברכוש משותף או זכויות בנייה שהתקבלו במסגרת התוכנית. הפטור יחול רק לאחר שייבחנו זכויות הבנייה הנמכרות והתמורה המתקבלת בעדן.
על מנת לקבל את הפטור, יש לעמוד במספר קריטריונים. לדוגמה – יש לוודא כי התמורה לדיירים ניתנת באמצעות שירותי בנייה בהתאם לתוכנית החיזוק, כי המבנה יחוזק מפני רעידת אדמה, המבנה יעבור שיפוץ הכולל הרחבת הדירות, התקנת מעלית, הוספת מרפסות שמש והרחבת שטחי השירות ובמקרים מסוימים הוספת מחסנים או חניות.
בכל מקרה, כאמור – מקובל כי חבות במס השבח באם תחול, תחול על החברה היזמית.
חשוב לשים לב
כאשר מדובר בתמ"א 38/2, "הריסת הבניין הקיים ובנית בניין חדש", במקור לא חל פטור ממס שבח מכיוון שהתוכנית נתפסה על ידי רשות המסים כעסקת קומבינציה. עם הזמן הוכנסו תיקונים בחוק, וכיום ניתן להשתמש במסלולי מס שונים כדי לקבל את הפטור גם בעסקאות אלה.
פטור ממס שבח יחול אם התמורה המתקבלת כנגד מכירת זכויות הבנייה עונה על אחד משני התנאים הבאים:
שטח הדירה החדשה לא גדול משטח הנכס המקורי מלבד תוספת של 25 מ"ר.
ערכה של הדירה החלופית לא גבוה משווי הנכס המקורי ללא זכויות הבנייה, או מסכום של 2,105,900 שקלים, על פי הסכום הגבוה מבניהם.
במקרים בהם התמורות לבעלים גדולות מן המוגדר לעיל, חל מס שבח על החלק הנוסף.
מס רכישה החל על החברה היזמית
לעניין מס הרכישה בעסקאות תמ"א, לא יינתן פטור. התקשרות בעסקה לפי תמ"א 38, מחייבת את היזם בתשלום מס רכישה על זכויות הבניה שנרכשו מבעלי הדירות. חישוב שווי הזכויות הנרכשות נגזרת לרוב משווי התמורות לדיירים, לדוגמה – עלויות החיזוק, הקמת מעלית חדשה, שיפוץ הלובי, הכשרת מקומות חניה ועוד.
גובה מס הרכישה על זכויות הבנייה הוא 6%, ככל שאין מדובר בדירת מגורים.
חשוב שתדעו – איך פרויקט תמ"א 38 מאפשר להימנע מתשלום היטלי השבחה
מימוש תכנית תמ"א 38 אשר במסגרתה הבניין עובר חיזוק ושיפוץ לרבות הרחבת דירות המגורים, משביחה את ערך הדירות. על אף ההשבחה נקבע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, בסעיף 19 ב' (10) פטור לבנייה למגורים בתמ"א/38, וזאת בהיקף פטור מלא לפי תיקון 3 לתמ"א/38, כאשר ביחס להפרש ההשבחה (ביחס לתיקון 3א' לתמ"א/38, דהיינו השבחה נוספת) נקבע פטור בגובה של מחצית היטל ההשבחה. מטרת הענקת הפטור על ידי המחוקק נועדה להביא למימוש פרויקט תמ"א/38 אשר יאפשר חיזוק מבנים קיימים כנגד רעידות אדמה או מתן תמריץ כלכלי להריסת מבנים ותיקים והקמת מבנים חדשים.
במקרים אחרים בהם נכנסה לתוקפה תב"ע חדשה המוסיפה זכויות בניה על גבי בניין קיים – דוגמת רבעים 3 ו- 4 בשכונות הצפון בתל אביב, תוכניות אשר קיבלו תוקף בשנים האחרונות – בעלי דירות אשר מוכרים את דירותיהם נדרשים בעת מכירת הדירה בהיטלי השבחה בגובה 50% משווי זכויות הבנייה שהתווספו מכוח התב"ע החדשה ואשר באיזורים אלה מגיעים לעיתים למאות אלפי שקלים, כאשר לטענת הוועדה המקומית הגנת הפטור מתמ"א/38 אינה חלה במקרים אלו של מכר זכויות, אלא רק במסגרת היתר בנייה.
נכון לעתה מוציאה הוועדה המקומית בתל אביב חיוב מלא בהיטל השבחה במכר, ובמספר רב של שומות מכריעות לא התקבלה עמדת הוועדה המקומית, והיטל ההשבחה הופחת באופן משמעותי. עררים שהוגשו בעניין זה טרם נדונו, וצפוי כי העניין יגיע גם לערכאות.
בשורה התחתונה, עבור בעלי דירות באזורים אלה מימוש פרויקט תמ"א 38 מהווה בין היתר דרך בטוחה להימנע מתשלום היטל השבחה בעבת מכירת הנכס.
רוצים להתייעץ איתנו בעניין המיסוי או בכל נושא אחר? אנחנו פה לכל שאלה
